AFFITTARE O ACQUISTARE UNA CASA IN SOCIAL HOUSING

In questo articolo approfondiremo come è possibile affittare o acquistare una casa in social housing.

 

 

 

 

INDICE

 

 

RIFERIMENTI NORMATIVI

 

 

AFFITTARE

 

 

ACQUISTARE

 

 

CONCLUSIONI

 

 

 

 

Riferimenti normativi

 

 

 

 

La definizione formale di social housing è contenuta nell'art. 1 del DM 22/04/2008 “Definizione di alloggio sociale”:

 

 

 

 

2. E' definito «alloggio sociale» l'unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. L'alloggio sociale si configura come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall'insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie.

 

 

 

 

3. Rientrano nella definizione di cui al comma 2 gli alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici e privati, con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche - quali esenzioni fiscali, assegnazione di aree od immobili, fondi di garanzia, agevolazioni di tipo urbanistico - destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni ed anche alla proprietà.

 

 

 

 

Piano Casa

 

 

 

 

La normativa di riferimento dell’housing sociale è il D.L. del 25 giugno 2008, art. 11, legge più noto come Piano Casa. È importante precisare che il Piano Casa è in continua evoluzione, gli addetti ai lavori lo sanno bene, e in futuro potrebbero essere introdotte importanti novità anche in questo ambito.

 

 

 

 

Per ora, il Piano Casa prevede:

 

 

 

 

• l’impiego di fondi immobiliari chiusi come strumento di attuazione dello stesso piano;

 

 

 

 

• l’individuazione della categoria sociale svantaggiata a cui è destinata l’offerta degli alloggi sociali o appartamenti social housing. Il processo è suscettibile di variazioni in base al contesto immobiliare del territorio di riferimento. Oggi, le categorie sono distinte in:
  • giovani coppie a basso reddito;
  • nuclei familiari a basso reddito, anche mono-parentali o mono-reddito;
  • anziani in condizioni sociali o economiche svantaggiate;
  • studenti fuori sede;
  • soggetti sottoposti a procedure esecutive di rilascio;
  • altri soggetti in possesso dei requisiti di cui all'articolo 1 della legge n. 9 del 2007;
  • immigrati regolari a basso reddito, residenti da almeno dieci anni nel territorio nazionale o da almeno cinque anni nella medesima regione.

 

 

 

 

PNRR

 

 

 

 

Ma non c'è solo il Piano Casa. Anche il recente PNRR (Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza) riconosce al tema dell’housing sociale e della rigenerazione urbana un ruolo importante con l’obiettivo di investire in fondi target e di riqualificare almeno 200 beni confiscati alla criminalità organizzata.

 

 

 

 

Altri riferimenti normativi di riferimento sono il DPCM 16/07/2009, art. 11 e il DPCM 10/07/2012, Piano Nazionale Edilizia Abitativa, che definisce il quadro normativo ed operativo dei fondi nazionali nel sistema integrato di fondi immobiliari, prevedendo, tra l’altro:

 

 

 

 

• destinazione degli investimenti all’incremento dell’offerta di alloggi sociali;

 

 

 

 

• rendimento obiettivo e sostenibilità economica dei progetti;

 

 

 

 

• criteri di partecipazione dei fondi nazionali agli investimenti locali;

 

 

 

 

• integrazione con le politiche pubbliche locali.

 

 

 

 

Affittare una casa in housing sociale

 

 

 

 

In linea generale, l'affitto in un regime di social housing è assimilabile ad un comune affitto. Le case vengono assegnate agli aventi diritto per un periodo di normale locazione residenziale (4 + 4 anni).

 

 

 

 

Rispetto all’edilizia residenziale pubblica - portata avanti da soggetti pubblici come AGEC, ATER, ALER - che impiega criteri di assegnazione tramite graduatorie, con il social housing l'attenzione è posta sulla creazione di una popolazione residenziale equilibrata, rispettando le caratteristiche e incontrando i bisogni della comunità.

 

 

 

 

L'accesso ad un'abitazione in regime di social housing dipende strettamente dall’ISEE della persona fisica o del nucleo familiare. Come abbiamo visto nel precedente articolo, il reddito percepito non deve essere troppo basso, per il quale è prevista invece l’assegnazione di una casa popolare. Indicativamente, per richiedere un’abitazione in modalità social housing, una persona dovrebbe percepire un reddito superiore alla cosiddetta fascia bassa (oltre i 15.000 euro annui), ma non così alto da permettere l'affitto di immobili al prezzo di mercato.

 

 

 

 

Non ci sono dei requisiti reddituali fissi in quanto il mercato è strettamente variabile: per questo motivo la soglia massima di reddito valida non dovrebbe superare i 30.000 euro annui.

 

 

 

 

Secondo quanto previsto dall’art. 2 comma 2 del Decreto del 22 aprile 2008, il canone di locazione è definito dalle Regioni in concerto con le ANCI regionali, in relazione alle diverse capacità economiche degli aventi diritto, alla composizione del nucleo familiare e alle caratteristiche dell’alloggio. L’ammontare del canone deve coprire sempre i costi fiscali, di gestione e di manutenzione ordinaria del patrimonio.

 

 

 

 

Acquistare una casa in housing sociale

 

 

 

 

Le normative che regolano gli interventi di social housing prevedono l'acquisto degli immobili al fine di destinarli in locazione. L'acquisto avviene come nelle normali compravendite edilizie attraverso un regolare atto notarile, che riporta espressamente sia i vincoli di utilizzo del bene, sia gli articoli di legge che richiamano tutta la normativa pubblica e degli enti locali preposti sull’housing sociale.

 

 

 

 

Sempre le Regioni, in concerto con le ANCI regionali, fissano i requisiti per beneficiare delle agevolazioni per l’accesso alla proprietà e stabiliscono modalità, criteri per la determinazione del prezzo di vendita al fine di trasferire i benefici all’acquirente, tenuto conto dei diversi sussidi accordati per l’acquisto, la costruzione o il recupero.

 

 

 

 

Di conseguenza, i proprietari devono mettere in affitto l’immobile secondo regole prestabilite dalla normativa di riferimento, sopra richiamata, e a prezzi fissi. Non c’è un contratto fisso da applicare poiché vengono redatti in base al reddito e alle caratteristiche individuali, come precisato nel paragrafo precedentemente.

 

 

 

 

Conclusioni

 

 

 

 

L’attuale normativa di riferimento per affittare o acquistare una casa in social housing è discretamente complessa e articolata. Fermo restando alcuni punti fissi, la disciplina è rimandata alle Regioni ed alle ANCI regionali, le quali sono interessate ad attuare tali progetti, stimolando le imprese di costruzioni e le cooperative a destinare proprie quote in social housing. A loro volta, i costruttori, in cambio della realizzazione di tali progetti, possono ottenere alcune agevolazioni per costruire o aumentare le cubature di costruzione.

 

 

 

 

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Se ti è piaciuto questo approfondimento per affittare o acquistare una casa in housing sociale, non perdere il prossimo articolo nel quale tratteremo come approcciare un intervento di social housing.  Per chiarimenti o per una consulenza specifica, scrivici a: info[at]pronext.it.

 

 

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ULTIMO AGGIORNAMENTO: 21 OTTOBRE 2021